Открытие рынка земли 2020: какие земельные участки можно будет приобрести с электронных торгов?

Что изменится в порядке проведения земельных торгов, кроме возможности приобрести на них «подмораторный» земельный участок, и что нужно знать аграриям?

Электронный аукцион

Земельные торги в Украине проводятся сейчас только в форме аукциона. Участники торгов прибывают к месту их проведения, регистрируются, получают табличку с номером, лицитатор проводит торги (объявляет номера лотов, следит за поднятием табличек участников и т.д.). Такой способ проведения торгов часто, однако, приводит к их непрозрачности, несмотря на то, что во время проведения торгов имеют право присутствовать представители СМИ и общественных объединений.

Законодатель предлагает проводить земельные торги в форме электронного аукциона в режиме реального времени в сети Интернет в единой электронной торговой системе. Любой пользователь сети Интернет будет иметь возможность наблюдать за ходом электронных земельных торгов в интерактивном режиме реального времени. Электронная торговая система должна будет обеспечивать авторизацию организаторов и участников торгов, размещение ими материалов и документов, публикацию объявления о проведении торгов, участии в торгах, ознакомление неограниченного круга лиц с их ходом и результатами в режиме реального времени и возможность бесплатного анонимного просмотра, копирования и распечатки информации с применением распространенных веб-обозревателей и редакторов, без необходимости применения специально созданных технологических или программных средств, круглосуточно, без ограничений. Кроме того, лицо, желающее принять участие в земельных торгах, будет подавать все документы для участия через личный кабинет в электронной торговой системе.

Проведение электронных торгов должно способствовать более прозрачному процессу проведения земельных торгов, и, как считает законодатель, обеспечит не только увеличение количества проданных и арендованных объектов, но и их большие стоимость и размер арендной платы.

Какие земельные участки можно будет приобрести с электронных торгов?

Предполагается, что государственные и коммунальные земли, права на них (аренда, эмфитевзис) будут продаваться исключительно на земельных торгах.

Земельные участки частной собственности также смогут продаваться на земельных торгах, но только по желанию (по инициативе) их владельца.

Как будет определяться стартовая цена земельных участков?

Стартовая цена земельного участка государственной и коммунальной собственности будет определяться путем проведения экспертной денежной оценки земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель». Что касается земель государственной и коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения, то законодатель предусмотрел исключение из этого правила и планирует устанавливать стартовую цену этих участков в размере, равном их нормативной денежной оценке.

Стартовый размер годовой арендной платы, как и раньше, не может быть меньше размера арендной платы, определенного Налоговым кодексом Украины, а стартовая цена продажи прав эмфитевзиса земельного участка государственной или коммунальной собственности будет определяться путем проведения экспертной денежной оценки.

Преимущественное право на приобретение земельного участка государственной и коммунальной собственности

Кроме электронного аукциона, нововведением является установление преимущественного права на приобретение в собственность земельных участков государственной и коммунальной собственности, ведь сейчас законодательство устанавливает прямо противоположное (что на земельных торгах не может быть использовано преимущественное право покупки — абз. 2 ч. 2 ст. 135 Земельного кодекса Украина). Преимущественным правом планируется наделить арендаторов, которые смогут иметь в собственности арендованный земельный участок, в случае продажи этого земельного участка через электронный аукцион, если его (арендатора) предложение равно или превышает предложение, являющееся наибольшим из предложенных участниками аукциона. Кроме того, преимущественное право можно будет передать другому лицу, о чем обязательно письменно уведомляется владелец земельного участка. Информация о лице, имеющем преимущественное право на покупку земельного участка, будет включаться в объявление о проведении аукциона по продаже такого земельного участка.

Однако из тех законопроектов, которые находятся на рассмотрении Верховной Рады Украины, пока не ясно, каким образом лицо, имеющее преимущественное право, сможет им воспользоваться, — один законопроект предусматривает, что порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение земельного участка в собственность, в случае продажи его через электронный аукцион, будет устанавливаться Кабинетом Министров Украины, другой — устанавливает, что участник, который имеет преимущественное право на покупку земельного участка и решил им воспользоваться, будет сообщать об этом лицитатору сразу после окончания торгов, а права и обязанности победителя в таком случае будут переходить к нему.

Впрочем, как и ранее, отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности не будет допускаться без согласия арендатора.

В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка будут переходить права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.

Таким образом, законодатель планирует сделать продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности и прав на них более прозрачным процессом путем проведения электронных аукционов, а также предоставить арендаторам таких земельных участков преимущественное право на их покупку. Стартовая цена земельных участков сельскохозяйственного назначения будет равна их нормативной денежной оценке.

Олег Качмар, адвокат, партнер Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

Александра Бортман, адвокат, юрист Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»