Открытие рынка земли 2020: по каким договорам и кому может быть отчужден земельный участок?

Одной из таких гарантий является необходимость получения собственником земельного участка у арендатора согласия на отчуждение земельного участка. По каким договорам могут быть отчуждены земельные участки, в каких случаях требуется согласие арендатора, и кому собственник может подарить земельный участок, если он находится в аренде?

Предполагается, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельные участки, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного селянского хозяйства могут быть отчуждены только по договорам купли-продажи, дарения, мены, внесения в складочный капитал или путем обращения взыскания на них.

Если земельный участок находится в аренде, то владелец сможет подарить его только жене (мужу), родителям, детям, бабушке, дедушке, прабабушке, прадеду, внукам, правнукам, тете (дяде).

Обменять земельный участок без согласия арендатора можно будет только на земельный участок, расположенный в том же массиве земель сельскохозяйственного назначения.

Вносить земельный участок в уставный капитал можно будет только с согласия арендатора.

Таким образом, законодатель стремится предотвратить отчуждение земельных участков «в обход» преимущественного права арендаторов на их покупку. Учитывая это, владельцы земельных участков смогут продавать их с соблюдением преимущественного права арендатора, обменивать с согласия арендатора (кроме обмена на участок, расположенный в том же массиве) и вносить в складочный (уставной) капитал — тоже с согласия арендатора.

Однако к содержанию этой нормы законопроекта есть ряд вопросов.

Во-первых, учитывая значительное ограничение круга лиц, которые смогут приобретать земельные участки в собственность, только часть арендаторов (аграрных компаний) будут иметь преимущественное право на покупку земельного участка. При этом, законопроектом не предвидится каких-либо механизмов защиты прав тех орендаряив, не смогут приобретать земельные участки в собственность и без преимущественного права на их приобретение. Так, в отличие от земель государственной и коммунальной собственности, отчуждение которых предусматривается необходимость получения согласия арендатора на их продажу, в случае продажи земельного участка частной собственности, находящейся в аренде, собственник земельного участка не должен будет получать на это согласие арендатора.

Во-вторых, аграрные компании, которые пользуются земельными участками на основании договоров субаренды и эмфитевзиса, снова (как и в ситуации с преимущественным правом на покупку земельного участка) остаются «за бортом», ведь законодатель пока не видит необходимости в предоставлении субарендаторам и эмфитевтами согласия на осуществление всех этих операций.

В-третьих, законодатель в определенной степени ограничивает права собственников земельных участков, не предусматривая возможности (по сути — запрещая) дарить земельные участки другим лицам, кроме своих ближайших родственников. Такое ограничение сделает невозможной «скрытую» продажу земельных участков, однако может также создать препятствия владельцам земельных участков в распоряжении своим имуществом, например, если они добросовестно захотят подарить свой земельный участок соседу или тому же арендатору.

В-четвертых, законодатель не определяет и не устанавливает, в какой форме должно выражаться согласие арендатора на обмен земельного участка или внесение его в уставный капитал — в письменной, устной, электронной или, может, в «молчаливом согласии» при отсутствии возражений арендатора? Это может привести к возникновению споров о признании недействительными договоров мены земельных участков, признании недействительными решений общего собрания участников юридического лица, признании недействительными сделок по внесению (передаче) земельного участка в уставный капитал, ведь владелец земельного участка может считать, что, сообщив арендатору о своем намерении заключить договор мены или внести земельный участок в уставный капитал и не получив от него возражений, он, тем самым, получил «молчаливое согласие» арендатора.

В-пятых, законодатель не говорит, как должен действовать владелец, если арендатор не дает согласия на обмен земельного участка на участок, расположенный в другом массиве, или внесение его в уставный капитал, а владелец все же хочет отчужить принадлежащий ему на праве собственности земельный участок. Поэтому, в случае непредоставления арендаторами согласия на отчуждение собственниками принадлежащих им земельных участков, собственники земельных участков, вероятно, будут пытаться получить такое согласие в суде (в судебном порядке).

Кроме того, законопроект предусматривает, что земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства и бывшие паи, выделенные в натуре для ведения личного селянского хозяйства, могут быть отчуждены в том числе путем внесения их в складочный капитал, а дальше — законодатель говорит, что эти же земельные участки, находящиеся в аренде, не могут быть без согласия арендатора внесены в уставный капитал?! Поэтому непонятно, что хотел сказать законодатель. Но вряд ли законодатель хотел установить разный порядок для внесения земельных участков в уставный и складочный капитал: в складочный — без согласия арендатора; в уставный — с согласия арендатора. В то же время такая «игра слов» может привести к возникновению споров в случае несогласования терминологии в законе.

Что касается обращения взыскания на земельные участки, то законопроектами пока не предвидится каких-то особенностей обращения взыскания на земельные участки и указывается только, что обращение взыскания на земельные участки или права на них (аренды, эмфитевзиса) будет осуществляться государственным или частным исполнителем в порядке, установленном Законом Украины «Об исполнительном производстве».

Таким образом, законопроекты об открытии рынка земли предусматривают определенные дополнительные гарантии защиты прав арендаторов, которые должны сделать невозможным отчуждение земельных участков «в обход» преимущественного права арендаторов, в частности, необходимость получения владельцами у арендаторов согласия на обмен земельных участков на участки, расположенные в другом массиве, и на внесение земельных участков в уставный капитал, ограничение круга лиц, которым владельцы могут подарить земельные участки.

Вместе с тем, законопроекты содержат пробелы (не определяют, в какой форме должно выражаться согласие арендатора на обмен земельного участка или внесение его в уставный капитал, как действовать владельцу, если арендатор не дает согласия на обмен земельного участка или внесение его в уставный капитал и т.д.), что, конечно, может привести к возникновению большого количества судебных споров после открытия рынка земли.

Олег Качмар, адвокат, партнер юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

Александра Бортман, адвокат, юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»